中国著名设计师邢灵敏教授讲解、剖析第四代住宅为什么从政策宠儿到严控对象的核心逻辑

发布日期：2026-07-18 来源: 网络 阅读量（）

　　中国著名设计师邢灵敏教授讲解、剖析第四代住宅为什么从政策宠儿到严控对象的核心逻辑

　　在建筑领域，第四代住宅一度是备受瞩目的焦点，它将别墅与高层相结合，每层自带空中花园，如同一颗璀璨的新星，被寄予了重塑城市居住环境与品质的厚望。然而，在经历了几年的爆发式增长后，成都、广州、福州、杭州、西安、郑州、阜阳、武汉、昆明、长沙、天津、佛山等城市已对第四代住宅的审批进行收紧调整与控制，部分区域取消了相关试点要求，一些区域暂停新增第四代住宅的规划审批。2026年迎来了降温潮，国内多地纷纷按下暂停规划审批的“暂停键”，这一从政策宠儿变为严控对象的转变，值得我们深入探究。

　　今天我们走进中国著名设计师邢灵敏教授所在的设计院，听听他对第四代住宅现状与未来发展趋势的分析。

　　我们首先了解住房形态的迭代经历了四个阶段：第一代是茅草房、石屋等等解决生存需求，第二代砖瓦房提升安全性，第三代电梯房实现集约化居住，第四代住宅则在城市化进程中回应生态宜居需求，也就是设计概念被称为空中城市森林花园的住宅建筑。

　　邢灵敏教授说，中国国内的第四代住宅模式诞生是在2017年，由清华大学建筑设计研究院参与设计。设计方案模式尝试将独栋住宅、传统街巷建筑与四合院的空间形式进行组合，在城区范围内采用垂直布局方式建造高层建筑，其设计概念被称为“空中城市森林花园”。建筑设计中包含在每层设置的共享活动区域，各居住单元配置独立绿化空间及小型种植区域，同时设置车辆直达单元楼层的交通系统。建筑立面应用了垂直绿化技术，通过植物覆盖形成立体生态界面。

　　他说，从2017年成都七一城市森林花园作为国内首个第四代住宅项目落地，开创了第四代住宅高层住宅与自然融合的先河止2026年7月，国家针对“第四代住宅”尚未出台统一的技术规范与明确定义，该概念仍处于地方对此类项目探索与企业实践探索阶段。

　　邢灵敏教授说，我们一直在研究和关注我国城市规划与住宅建筑相关标准和政策变化。曾经的第四代住宅以其独特的创新理念迅速赢得了政策的青睐。国标《住宅项目规范》GB 55038-2025明确将“安全、舒适、绿色、智慧”作为住宅建设目标，与住建部“好房子”建设指导意见完全契合，正式将第四代住宅列为高品质住宅的核心发展方向，从顶层设计层面为其发展定调；不到十年，第四代住宅以其空中花园的设计，增加了城市的绿化面积，一定程度上缓解了城市建筑密度大与生态环境的矛盾；新型的建筑模式也为城市建筑风貌带来了新的突破，满足了人们对高品质居住环境的追求。政策的支持使得第四代住宅项目如雨后春笋般涌现，开发商们纷纷投身其中，期望在这片新兴的市场中分得一杯羹。

　　邢灵敏教授说，结合此前提到的第四代住宅相关政策背景，当前热潮背后存在多类容易被忽视的潜在问题，覆盖安全、规划设计、产权、居住体验、维护、流通等多个维度的问题，这也是现在很多地方四代住宅卖不动了的主要原因。

　　第四代住宅的空中花园虽然美观，但在安全方面却存在诸多隐患。空中花园的结构承载能力、防水处理等问题，如果处理不当，可能会导致建筑结构损坏、漏水等问题，影响整栋楼的安全性。此外，空中花园的植物养护过程中，如果管理不善，掉落的物品也可能对楼下行人造成伤害。

　　在实际建设过程中，部分开发商为了追求利益最大化，对第四代住宅的规划进行了不合理的调整。原本设计合理的空中花园空间被压缩，绿化面积减少，“空中花园”沦为了名义上的点缀（大阳台+绿植）。一些项目利用这个是绝佳的“面积套利”的好机会，打出“零公摊”、“得房率超100%”的营销口号。同时，这些项目在建筑密度、容积率等方面也偏离了最初的规划，导致居住空间拥挤，影响了居民的生活质量。

　　第四代住宅的建设成本相对较高，包括空中花园的建设、后期的维护等费用都增加了项目的整体成本。这使得房价相对较高，超出了部分消费者的承受能力。市场接受度的不足，导致部分项目销售遇冷，资金回笼困难，进而影响了整个行业的健康发展。

　　1.采光通风缺陷：错层露台设计易遮挡下层住户采光，部分户型冬季有效采光仅2小时，未满足国家标准规定的住宅建筑正常采光通风要求。

　　2.气候适配性差：北方多沙尘区域露台易积灰，台风高发的东南沿海地区，开敞露台易出现雨水倒灌；南方湿热环境下，露台绿植会大幅增加蚊虫滋生概率。

　　3.空间实用性不足：为打造空中庭院，部分户型室内空间被挤占，出现梁柱凸出、空间狭长等问题，家具摆放受限。

　　4.居住隐私性较差：当你在自家所谓空中花园伸个懒腰时，很可能正与楼上楼下、左邻右舍深情对望。这些毫无遮挡的开放空间让你的居家生活被迫与大家“共享”了，邻里间可通过露台直接对视，隐私性大幅降低。

　　1.时间精力成本高：空中花园的绿植修剪、浇水、除虫、清理落叶等工作，需要投入大量时间精力，普通上班族很难长期维持。

　　2.经济成本高昂：这类住宅物业费普遍高于其它花园小区，叠加绿植养护、防水维修等支出，百平户型年持有成本可达2万元左右，有些住户的空中花园维护成本高到离谱。

　　3.安全隐患突出：植物根系易刺穿防水层引发渗漏，高空摆放的花盆、杂物存在坠物风险，排水系统堵塞后易出现露台积水等等。

　　1.市场认可度低：二手市场买家对这类产品的接受度不高，不少项目入住率不足50%，挂牌后成交周期远长于普通住宅。

　　2.资产保值性弱：部分区域的第四代住宅即便大幅降价也难出手，二手成交价甚至低于同片区普通住宅，资产流动性严重不足。

　　邢灵敏教授说，结合以上讨论的问题背景，国内第四代住宅热潮下的有序收紧、“刹车”，核心是从“概念炒作、野蛮扩张”转向“规范发展、品质落地”。近期，国内多地收紧或暂停第四代住宅的规划审批，并非是对这一创新建筑模式的否定，而是一次有序的“刹车”，是对过去几年探索总结后的理性调整。他说 ，这一举措有助于规范市场秩序，促使开发商更加注重建筑质量和安全，完善规划设计；也能让第四代住宅在杜绝概念溢价来解决现有问题后，以更加成熟、健康的姿态重新回归市场。

　　1.纠偏市场乱象：此前部分房企借“第四代住宅”概念过度营销，违规偷面积、夸大赠送权益，甚至出现空中花园产权模糊、私搭乱建等问题。有序收紧、“刹车”通过统一技术标准、明确计容规则，封堵政策套利空间，避免行业陷入无序内卷。

　　2.守住安全底线：针对此前暴露的根系穿刺漏水、高空坠物、排水堵塞等工程隐患，通过暂停盲目扩量、细化施工规范，倒逼项目强化防水、结构、排水等核心环节的质量管控，从源头规避长期居住安全风险。

　　3.保障购房者权益：叫停“空中花园全赠送”等不实宣传，明确空中庭院的产权登记、使用规则，避免购房者因信息不对称，后续面临违建整改、高额隐性维护成本等问题，保障居住权益和资产价值。

　　4.引导理性产品定位：纠正“第四代住宅=高端豪宅”的单一导向，推动产品适配不同客群需求，避免过度追求大庭院而挤压室内实用空间，让产品真正回归“好房子”的居住本质。

　　1.标准体系逐步统一：后续全国将出台统一的第四代住宅设计、验收、运维规范，各地差异化的计容、产权规则将逐步对齐，行业发展有明确的制度依据。

　　2.产品走向精细化适配：不同气候区域将推出针对性优化方案：北方强化露台防尘、保温设计，南方优化排水、防蚊虫配置，沿海区域提升抗台风结构标准，产品适配性大幅提升。

　　3.运维体系逐步成熟：将出现专业化的第三方庭院托管服务，统一提供绿植养护、防水检修、设施维护等服务，大幅降低业主的持有成本和精力投入。

　　4.市场回归理性普及：告别概念溢价后，第四代住宅的综合成本将逐步回落至普通住宅的合理区间，从核心城市高端项目向更多二三线城市的改善型市场渗透，真正成为绿色宜居的主流住宅产品之一。

　　邢灵敏教授说，第四代住宅从“政策宠儿”转向“严控对象”，其核心逻辑是政策初衷（立体生态建筑）被异化为“面积套利”和“概念溢价”的工具，叠加交付后采光、隐私、维护等系统性居住缺陷爆发，迫使诸多城市监管部门从“鼓励创新”回归“安全与宜居功能底线”上来，从“放宽计容”转向严格审查悬挑尺寸、强制封闭管理限制、明确绿化验收标准，甚至叫停部分区域和打“擦边球”违规项目。

　　未来，随着技术的不断进步和管理经验的积累，第四代住宅仍有可能迎来新的发展机遇。通过解决安全、成本、规划等方面的问题，真正实现将别墅的舒适与高层的便捷相结合，为人们打造更加绿色、宜居的生活空间。第四代住宅的发展虽遇波折，但我们有理由相信，经过此番有序调整会在时代的浪潮中找到更合适的定位，它将跳出“概念噱头”的误区，不再单纯以“空中花园”为概念溢价的营销卖点，而是锚定绿色低碳、全周期宜居的核心属性，成为衔接传统住宅与未来生态居住形态的过渡产品，适配不同城市的气候、土地条件，形成差异化的产品体系。

　　他说，在行业规范化的浪潮下，第四代住宅将不再是概念溢价的小众特色产品，而是成为国内绿色建筑体系的重要组成部分，助力城市生态环境优化，为居民打造更贴近自然、健康舒适的居住空间，最终实现“建筑与自然共生”的居住愿景。

　　邢灵敏教授说，建筑与自然共生，是国家提倡的生态文明理念在居住领域的生动实践。是通过低密规划回归自然本真，依托科技手段提升居住品质，坚持以人为本优化服务体系，是中国正在走出一条具有中国特色的人居高质量发展新路。这不仅是对“好房子”标准的重新定义，更是对人民高品质居住生活绽放新光彩的有力回应。未来，随着全产业链的协同创新与政策体系的不断完善，更多安全、低碳、舒适、绿色、智慧的宜居空间将在中华大地上涌现，为子孙后代留下天蓝、地绿、水清的美好家园。

　　中外建华诚工程技术集团有限公司（规划甲级、建筑甲级、市政甲级、景观甲级）设计总监

　　邢灵敏教授2023年9月荣获中国设计人才大会-设计好人才“十佳品牌人物”称号。

　　2019年12月与郎平、郭兰英等十人荣膺“2019中国文体产业十大领军人才”，邢灵敏老师是唯一代表与文体人物同台竞技的设计师，

　　2019年9月荣获第四届中美国际设计文化交流-“国际影响力华人设计师”大奖。

　　2018年荣获2017法国双面神国际设计大奖-“年度最具国际影响力设计师奖”。

　　邢灵敏老师多次主持各类建筑、景观、室内设计；城市更新设计、文旅、夜游、风景区、乡村旅游、特色小镇、民宿项目的规划设计，他是全案设计专业复合型人才。返回搜狐，查看更多开云集团